|
||
podział tematyczny • wydawnictwa anglojęzyczne podział tematyczny Newsletter: • Zamów informacje o nowościach z wybranego tematu Informacje: • sposoby płatności i dostawy • kontakt • Cookies na stronie • Regulamin zakupów Napisz propresssp@gmail.com |
RYZYKO KREDYTOWE WIERZYTELNOŚCI HIPOTECZNYCH.MODELOWANIE I ZARZĄDZANIERED. JAJUGA K. KRYSIAK Z.wydawnictwo: ZWIĄZEK BANKÓW POLS. , rok wydania 2004, wydanie Icena netto: W pracy pokazano wiele
ważnych problemów, a w szczególności przedstawiono: jak można metodami statystycznymi
oszacować ryzyko dostosowania wysokości kredytu do jego zabezpieczenia, problem
transferu i zatrzymania ryzyka w portfelach kredytów hipotecznych, korzyści i ryzyka
wynikające z transakcji sekurytyzacyjnych oraz możliwość wykorzystania instrumentów
pochodnych w zarządzaniu ryzykiem kredytów hipotecznych. Recenzowana książka
stanowi: ważny krok w kierunku rozwoju rynku nieruchomości, tworzy podstawy użytecznej
wiedzy dla zarządzania ryzykiem, zwłaszcza w obszarze kredytów mieszkaniowych, a także
inspiruje do szukania odpowiedzi na kolejne ważne pytania, jakie stawia praktyka bankowa
w zakresie zarządzania ryzykiem kredytowym wierzytelności hipotecznych. Uważam, że książka wnosi
wiele nowego do rozważań dotyczących ryzyka kredytowego wierzytelności hipotecznych i
w tym ujęciu jest jednym z pierwszych opracowań w naszej literaturze. Odbiorcami tej
książki powinni być nie tylko pracownicy banków zajmujący się kredytami
hipotecznymi, ale również studenci i pracownicy naukowi kierunków finanse i bankowości
oraz zarządzania, a także osoby zajmujące się pozyskiwaniem i zarządzaniem
źródłami finansowania w spółdzielniach mieszkaniowych i firmach deweloperskich.
Wydanie tej książki jest, moim zdaniem, ważną inicjatywą w działalności edukacyjnej
i naukowej Związku Banków Polskich. Książka stanowi istotny
wkład nie tylko w identyfikację ryzyka kredytowego, ale także niekwestionowany dorobek
Autorów w dziedzinie projektowania nowej architektury finansowej rynku nieruchomości.
Szczególnie cenne są tu propozycje sekurytyzacji aktywów i szerszego wykorzystania
rynku kapitałowego do finansowania nieruchomości, a także troska o bezpieczeństwo
systemu finansowego. Dlatego generalna ocena recenzowanych opracowań jest bardzo wysoka. Jednym z celów książki jest przedstawienie kompleksowości i złożoności problematyki ryzyka wierzytelności hipotecznych w procesie rozwoju rynku finansowania nieruchomości w Polsce. W związku z powyższym autorzy poszczególnych podrozdziałów odnoszą się do zarysowanych powyżej tez poprzez szczegółowe prezentacje tylko niektórych, ale kluczowych zagadnień. Pierwszy rozdział poświęcony jest zagadnieniom związanym z identyfikacją, pomiarem i monitorowaniem czynników ryzyka. Autorzy poruszają w nim między innymi wagę wewnętrznych i zewnętrznych źródeł informacji z perspektywy jakości oceny ryzyka kredytowego. Do źródeł wewnętrznych należą zasoby informacyjne banku, w szczególności baza danych dotycząca jego klientów, zewnętrznymi zaś źródłami informacji są wyspecjalizowane w tym zakresie instytucje. Trudności związane z poprawnym wyszukiwaniem danych identyfikacyjnych, niespójność formatów danych historycznych, techniczne kłopoty systemów informatycznych, nierzadkie ludzkie błędy operatorów wprowadzających dane - to codzienność uciążliwa zarówno dla osób odpowiedzialnych za ryzyko, jak i prowadzących sprzedaż produktów bankowych. W dalszej kolejności przedstawiane są różne rodzaje ryzyka towarzyszące przedsięwzięciom inwestycyjnym w obszarze nieruchomości. Te rodzaje ryzyka występują zarówno w okresie budowy, jak i później, w okresie eksploatacji nieruchomości. One z kolei wpływają - oprócz bieżącej sytuacji finansowej - na ryzyko kredytowe związane z kredytem hipotecznym. Odpowiednie zarządzanie ryzykiem przez podmiot lub osobę realizującą projekt wywiera z kolei wpływ na jego przyszłą kondycję finansową. Ta kondycja jest przedmiotem oceny z punktu widzenia ryzyka kredytowego banku. Niezwykle ważnym czynnikiem ryzyka jest zmienność dochodów kredytobiorców. W związku z tym autor tej części wskazuje na powszechnie stosowaną w USA zasadę rozpatrywania tzw. czynników kompensujących, czyli uzupełniających: historię kredytową, historię oszczędzania oraz perspektywy pracy i dochody niepodlegające opodatkowaniu. Badania wskazują, iż niskie dochody niekoniecznie muszą zwiększać odpowiednio ryzyko niedotrzymania warunków. Ustosunkowując się do ryzyka przedpłaty, autor tej części próbuje odpowiedzieć na pytanie, dlaczego wcześniejsze spłaty kredytów są ryzykiem dla kredytodawcy. Instytucje inwestujące w papiery wartościowe zabezpieczone kredytami hipotecznymi opierają ocenę inwestycji o plan przypływów pieniężnych na wiele lat do przodu. Wcześniejsza spłata dokonana przez kredytobiorcę może mieć negatywny wpływ dla inwestora. Z punktu widzenia inwestora na rynku kapitałowym istotna jest więc analiza czynników prawdopodobieństwa wystąpienia wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Kolejnym problemem jest pomiar ryzyka kredytowego, którego zadaniem jest nie tylko wyznaczenie marży za ryzyko, ale także zapewnienie odpowiedniej sprawności samego procesu, pod warunkiem zachowania wysokiej jakości z perspektywy klienta i banku. Istniej ą podstawy do twierdzenia, że wprowadzenie w bankach metody scoringowej do oceny ryzyka klientów ubiegających się o kredyt na cele mieszkaniowe może wpłynąć na zwiększenie bezpieczeństwa finansowania rynku nieruchomości w Polsce. Jednak warunkiem zastosowania metody scoringowej w kredytach hipotecznych jest posiadanie bardzo licznych i długich szeregów czasowych o wysokiej jakości. W końcu systemowe monitorowanie i ograniczanie skutków czynników ryzyka związanych z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia jest kluczowym zagadnieniem procesu zarządzania ryzykiem. Do tego celu stają się niezbędne centralne bazy informacyjne. Przykładem takiej bazy jest budowany przy Związku Banków Polskich system o nazwie AMRON. Rozdział drugi przedstawia wybrane zagadnienia dotyczące modelowania ryzyka kredytowego z punktu widzenia banku oraz ubezpieczyciela. Modelowanie wysokości strat portfela kredytów hipotecznych ważne jest nie tylko dla banku, ale i dla ubezpieczyciela przejmującego często dużą część ryzyka. Modelowanie może służyć do wyznaczania poziomu składki ubezpieczeniowej. Według autora tej części, duża pracochłonność i koszty indywidualnej oceny ryzyka powodują, że ubezpieczyciel z reguły nie wyznacza -składki dla każdego ryzyka. Ustala się składkę na określonym poziomie dla wszystkich ryzyk w danym segmencie, w oparciu o dane statystyczne. W efekcie może dojść do sytuacji, kiedy ubezpieczenie jest relatywnie droższe dla ryzyk o mniejszym prawdopodobieństwie zajścia zdarzenia ubezpieczeniowego i tańsze dla ryzyk, których prawdopodobieństwo zajścia zdarzenia ubezpieczeniowego jest większe. W warunkach asymetrii informacji bank może ubezpieczać tylko wybraną przez siebie grupę kredytów hipotecznych, obarczoną większym niż inne ryzykiem zajścia zdarzenia ubezpieczeniowego. Analiza wypłacalności dewelopera z powodu jego wpływu na ryzyko indywidualnego kredytobiorcy staje się problemem nie do pominięcia. Należy rozważyć, jakie są możliwości wykorzystania modeli oceny niewypłacalności przedsiębiorstw przy pomiarze ryzyka pojedynczego kredytobiorcy. W związku z tym w pracy stwierdza się, że systemy wczesnego ostrzegania mogą być jedynie elementem wspomagającym podjęcie decyzji w procesie udzielania kredytów hipotecznych. Wśród wielu modeli zaprezentowane zostało także podejście do szacowania ryzyka kredytowego firmy budowlanej (dewelopera), stworzone na podstawie modelu opcyjnego, który przez fakt bazowania na wartości przedsiębiorstwa integruje w sobie potencjalnie najszerszą paletę czynników ryzyka. Autorzy rozdziału dokonują także syntetycznego przeglądu wybranych modeli szacujących ryzyko utraty wypłacalności w finansowaniu nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych oraz zwracają uwagę na potrzebę korzystania z różnych narzędzi do oszacowania wartości prawdopodobieństwa utraty wypłacalności. Z uwagi na charakter kredytów hipotecznych oraz zmiany priorytetu w podejściu do oceny jakości zarządzania portfelem z ilościowej na opartą o długoterminową rentowność, przedmiotem zainteresowania w modelowaniu ryzyka są prognozy długoterminowe. Autorzy zwracająuwa-gę na podstawową przeszkodę w stosowaniu klasycznej wersji modelu Credit-Risk+. Przeszkodą tą jest silna zależność między zmianą prawdopodobieństwa utraty wypłacalności a wysokością straty w tym przypadku, co wynika z samej konstrukcji kredytu, gdzie hipoteczne zabezpieczenie jest jedynym lub dominującym źródłem bezpieczeństwa wierzyciela. Nie wyklucza możliwości wykorzystania tego modelu, lecz jego stosowanie do szacowania ryzyka kredytowego wierzytelności hipotecznych wymagać będzie adaptacji. W końcowej części rozdziału zaprezentowana została metodologia ratingu dla polskich listów zastawnych. Mimo jeszcze wąskiego popytu na rating istniejące w tym zakresie doświadczenia stanowią dobrą pozycję wyjściową dla przeprowadzania ratingu także innych typów papierów wartościowych w procesie rozwoju rynku wtórnego w Polsce. Rozdział trzeci poświęcony jest problematyce zabezpieczenia i ubezpieczenia przed skutkami ryzyka kredytowego, uwzględniającego transfer ryzyka między instytucjami na rynku finansowym. Omówione zostały metody predykcji wartości zabezpieczenia, warunki wyceny produktów ubezpieczeniowych, możliwości transferu ryzyka w procesie sekurytyza-cji oraz stosowanie instrumentów pochodnych i funduszy gwarancyjnych w ograniczaniu ryzyka. Udział własny kredytobiorcy zmienia się w czasie, wraz ze zmianą rynkowej wartości nieruchomości oraz zmianą wartości zadłużenia z tytułu kredytu. Suma niespłaconych rat kredytu może być jednoznacznie określona, na dowolny moment czasowy, na podstawie umowy kredytowej. Rynkowa wartość nieruchomości, jako zmienna losowa, jest szacowana najczęściej statystycznymi metodami. Autor tej części podkreśla, że wartość udziału własnego kredytobiorcy w różnych interwałach czasowych nie powinna być mniejsza od kosztów sprzedaży nieruchomości, które obejmują prowizję dla pośrednika, opłaty skarbowo-notarialne oraz wydatki związane z prze-iazaniem nieruchomości nowemu właścicielowi. Autor wskazuje na fakt, iż wartość atrybutów cenotwórczych, jak przeznaczenie w planie, ograniczenia administracyjno-prawne, atrakcyjność lokalizacji, otoczenie, dostęp komunikacyjny, zużycie techniczne i inne, może ulegać zmianie w czasie zabezpieczenia kredytu przez nieruchomość. Z tych powodów bardzo ważnym zagadnieniem w szacowaniu aktualnej wartości zabezpieczenia kredytowego jest wybór istotnych atrybutów cenotwórczych dla poszczególnych grup nieruchomości. Produkty ubezpieczeniowe będą pełniły coraz to większą rolę w zmniejszaniu ryzyka kredytowego banku. Zaprezentowane zostały charakterystyki i koncepcja wyceny wybranych produktów ubezpieczeniowych, w szczególności funkcjonujące już na rynku polskim ubezpieczenie spłaty kredytu w okresie przed ustanowieniem hipoteki oraz ubezpieczenie spłaty części kredytu, który został udzielony z obniżonym wkładem własnym kredytobiorcy. Istnieje wiele czynników determinujących transfer ryzyka portfela kredytowego. W tym zakresie ważne jest utrzymanie pewnej równowagi pomiędzy retencją (zatrzymaniem) i transferem ryzyka w odniesieniu do portfela kredytów hipotecznych, z powodu różnego wpływu na wynik (strata lub zysk) poszczególnych rodzajów ryzyka. W związku z tym wymagane jest zrozumienie charakterystyki danego ryzyka nie tylko w zakresie częstości i rozmiarów jego realizacji, ale również związanego z nim poziomu niepewności. Zdaniem autora koszt finansowania takiego ryzyka oraz mechanizm pozwalający na jego retencję (zatrzymanie) lub transfer musi być w pełni znany przed sformułowaniem opinii na temat możliwego sposobu postępowania. Tworzenie różnych form funduszy gwarancyjnych wydaje się być zagadnieniem niezwykłej wagi w ograniczaniu ryzyka. Rolą takich funduszy, według autora tej części, miałoby być udzielanie gwarancji, a tym samym wzmacnianie pozycji dewelopera. Zostały omówione rodzaje ryzyka, które powstają pomiędzy podmiotami procesu gwarancji: bank, deweloper, fundusz, a także w jakim zakresie funkcjonowanie funduszu gwarancyjnego może przyczynić się do zmniejszenia ryzyka banku, a tym samym polepszenia warunków oferowanych kredytów hipotecznych i ich dostępności. Autor podkreśla, iż zwiększenie dostępności kredytów może także być wynikiem zainteresowania banków współpracą z takimi deweloperami, którzy poddali się ocenie funduszu gwarancyjnego. W rozdziale poświęconym instrumentom pochodnym w transferze ryzyka portfela kredytów zaprezentowana została autorska koncepcja instrumentu pochodnego typu swap na indeks cen nieruchomości (Real Estate Price Index Swap - REPIS). W ramach tego instrumentu bank uzyskuje płatności z tytułu sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego w wypadku niedotrzymania warunków kredytowych, a finansuje się według zmiennego oprocentowania w walucie krajowej (PLN) - dzięki zawartemu kontraktowi swap następuje redukcja ryzyka cen nieruchomości, a przy okazji redukcja ryzyka stopy procentowej. Autor podkreśla, iż jednym z podstawowych warunków sukcesu tego typu instrumentu na rynku OTC jest możliwość transferowania płatności wynikających z indeksu cen nieruchomości przez dealera kontraktu swap w innym kontrakcie. Autor stwierdza, że wprowadzenie instrumentów pochodnych na indeksy cen nieruchomości umożliwi stosowanie efektywnych metod zarządzania ryzykiem cen nieruchomości. W szczególności, w celu zabezpieczenia przed spadkiem cen nieruchomości, należy kupić opcję put na indeks cen nieruchomości lub sprzedać kontrakt terminowy (forward lub futures) na indeks cen nieruchomości. Rozdział czwarty poświęcony jest funkcjonalności infrastruktury instytucjonalnej w zarządzaniu ryzykiem. W podrozdziale na temat współpracy instytucji funkcjonujących na rynku finansowania nieruchomości w systemowym ograniczaniu ryzyka kredytowego, autor tej części wydzielił cztery podsystemy: realizacji inwestycji, rynku nieruchomości, finansowania (pierwotnego rynku hipotecznego) oraz wtórnego rynku kredytów hipotecznych. W podsystemie realizacyjnym występuje deweloper oraz bank. W podsystemie nieruchomości głównym elementem są nabywcy nieruchomości, obsługiwani przez funkcjonujące na nim podmioty - pośredników, notariuszy, sądy etc. oraz instytucje finansowe. W trzecim podsystemie systemu inwestowania w nieruchomości - podsystemie finansowania - największą rolę odgrywają banki oraz towarzystwa ubezpieczeniowe. W czwartym podsystemie - wtórnym rynku kredytów hipotecznych - funkcjonują przede wszystkim podmioty emitujące papiery wartościowe oparte na wierzytelnościach hipotecznych, inwestujący w te papiery oraz instytucje wspomagające ten proces, typu ubezpieczyciel, powiernik etc. Autor stawia tezę, iż właśnie banki powinny odgrywać jeszcze większą rolę w każdym z podsystemów, mając na uwadze ich sprawność, a co za tym idzie - ograniczenie ryzyka kredytowania. Finansowanie rynku nieruchomości napotyka na cykliczność w kształtowaniu się cen, co wynika z zależności popytu na nieruchomości od kondycji danego regionu, jak i trendu całej gospodarki. Autorka przedstawia mechanizmy przenoszenia dekoniunktury z rynku nieruchomości na sektor bankowy, w różnych krajach i gospodarkach. Wniosek autorki jest następujący: rynek nieruchomości istotnie wpływa na bezpieczeństwo banków, a skala problemów uzależniona jest od jakości zarządzania ryzykiem kredytowym w okresie poprzedzającym załamanie. Pojemność rynkowa ryzyka kredytowego w relacji do kapitału instytucji finansowych i potencjału gospodarki jest ważnym wskaźnikiem w procesie alokacji ryzyka i jego systemowym zarządzaniu. Autor podkreśla, iż odciążenie banków przez przejęcie części ryzyka przez sieć pośredników i inwestorów pozwoliłoby na zwiększenie dostępności środków na finansowanie kredytów oraz obniżyło koszty pozyskania kapitałów, a tym samym zmniejszyło obciążenia finansowe z tytułu udzielanych kredytów. Czynnikiem o podstawowym znaczeniu dla banku jest standard analizy wniosków kredytowych. Według autora w warunkach rozwiniętego rynku wierzytelności hipotecznych standard portfeli jest gwarantowany, oprócz nadzoru bankowego, przez nacisk konkurencji. Bez odpowiedniego audytu portfela nie może on być odsprzedany, ani stać się podstawą sekurytyzacji. Istotne znaczenie ma utrzymywanie i egzekwowanie podstawowych standardów bezpieczeństwa, głównie w zakresie polityki kredytowej, przez nadzór bankowy. W ramach realizowanych przedsięwzięć na rynku nieruchomości szczególne znaczenie ma infrastruktura legislacyjna. Autorzy stwierdzają, iż jakkolwiek sekurytyzacja może być narzędziem ograniczania ryzyka kredytowego, to jednak również z zastosowaniem tego narzędzia wiąże się cały katalog ryzyk. Ryzyka te można uznać za wchodzące w skład ryzyka kredytowego dopiero od momentu, gdy wierzyciel podda sekurytyzacji wierzytelności kredytowe. Autorzy artykułu wskazują, w jakim stopniu już na poziomie ustawowym można ograniczać ryzyko. W podsumowaniu należy stwierdzić, że mimo wielu tematów, które w sposób szczegółowy były poruszane przez poszczególnych autorów, nadal wydaje się, że problematyka zawarta na ponad czterystu stronach obecnej publikacji jest tylko skrótem zagadnień dotyczących ryzyka kredytowego wierzytelności hipotecznych. Obrazuje to, jak wielkim i kompleksowym wyzwaniem jest systemowe analizowanie i rozwiązywanie problemów ryzyka oraz wdrażanie rozwiązań celem rozwoju rynku finansowania nieruchomości w Polsce. SPIS TREŚCI Sylwetki autorów Słowo wstępne (Krzysztof Pietraszkiewicz) Wprowadzenie od redaktorów naukowych (Krzysztof Jajuga, Zbigniew Krysiak) 1. IDENTYFIKACJA, POMIAR I MONITOROWANIE CZYNNIKÓW RYZYKA KREDYTOWEGO Wstęp (Krzysztof Jajuga, Zbigniew Krysiak) 1.1. Źródła informacji
dla oceny ryzyka kredytowego (Mariusz Wyżycki, Dariusz Pałczyński) 2. MODELOWANIE RYZYKA KREDYTOWEGO Wstęp (Krzysztof Jajuga, Zbigniew Krysiak) 2.1. Modelowanie ryzyka
kredytowego portfela kredytów hipotecznych - koncepcja (Krzysztof Jajuga) 3. RYZYKO KREDYTOWE - ZABEZPIECZANIE Wstęp (Krzysztof Jajuga, Zbigniew Krysiak) 3.1. Statystyczne metody
określania wartości zabezpieczenia wierzytelności hipotecznych (Józef Czaja) 4. FUNKCJONALNOŚĆ INFRASTRUKTURY INSTYTUCJONALNEJ W ZARZĄDZANIU RYZYKIEM Wstęp (Krzysztof Jajuga, Zbigniew Krysiak) 4.1. Współpraca instytucji
funkcjonujących na rynku finansowania nieruchomości w systemowym ograniczaniu ryzyka
kredytowego (Marek Bryx) 459 stron Księgarnia nie działa. Nie odpowiadamy na pytania i nie realizujemy zamówien. Do odwolania !. |
